1: FX2ちゃんねる 2015/07/13(月) 17:42:20.89 ID:???.net投稿日: 2015年07月13日 10時29分 JST 更新
先日、NHKのクローズアップ現代で空き家に関する話題が取り上げられていた。番組は1億円もかけて賃貸アパートを建てた家主が不動産会社とトラブルになっていると報じている。原因は「家賃保証」だ。

■家賃保証＝サブリースとは？
相続税の強化で節税対策として不動産投資に注目が集まっている。現在は相続バブルと言われるほどの活況だ。湾岸エリアのマンションが高値で売買されている理由に、相続対策で買われている事が原因という指摘もある。不動産投資で一番のリスクは入居者が集まらず、空室が増えてしまう事だ。そのリスクを避けるためにあるものが家賃保証だ。これは不動産会社がアパートを一括で借り上げて、入居状態にかかわらず一定の家賃を家主に払う、という契約だ。不動産会社はどこで利益を出すのかというと、まずは建築を請け負って売り上げを確保する。加えて大家から借り上げたアパートを入居者に貸し出す。これをサブリース（また貸し）と呼ぶ。不動産会社は入居者から受け取った売り上げを100％家主に払うわけでは無く、手数料として一部を受け取るような形だ。高い家賃で入居率も高く維持されれば不動産会社は差額で儲かる事になる。

■家賃保証のトラブルは保証額の引き下げで発生する。
安心して不動産投資が出来るのなら家賃保証は良いしくみじゃないか、という事になるが、トラブルの原因は家賃保証の引き下げだ。番組内で映し出された契約書では、当初10年は最初に決めた家賃を保証するが、その後は二年ごとに改定出来るとされていた。しかし、家主側はそういった契約内容について正確に把握していないケースがあったり、家賃保証は引き下げないと説明されているケースもあったようだ。説明に虚偽があれば悪いのは業者側という事になるが、契約を把握していないケースについては自己責任というほかない。

「家主」という立場は消費者ではないため、事業者同士の対等な立場になるからだ。この点について、国民生活センターが「不動産サブリースの問題点」という冊子をウェブ上で配布している。中身は弁護士が法的な側面から安易な投資に警鐘を鳴らす内容だが、以下のような文面もある。「賃貸業のプロたるサブリース業者は、素人たる家主との情報・交渉力の格差を無視し、さまざまなリスクを家主に押しつけているとも考えられます。」番組で報じられていた事はまさにこのようなケースだが、元々は空室リスクを不動産会社に押し付ける事が出来る、つまり「リスクを取らずにリターンを得られる」と勘違いしている家主側の見通しも甘いという事になってしまう。

■不動産投資は「ビジネス」である。
自分は普段FPとして資産運用のアドバイスも行っている。中には不動産投資を検討している人もいるが、相続で急に多額の現金や土地を受け取った、貯金が思った以上にたまった、など理由は様々だ。ただ、その多くは「不動産投資は安定して収益が得られる」という間違った判断を含んでいる。自分が必ず伝える事は「何千万円も投資をして収入を得るという行為は、新しいビジネスを起こす事と同じです。なので仕事として本気で取り組むつもりならばやっても良いと思います」というアドバイスだ。1000万円あれば飲食店は十分開ける。数千万円かければおしゃれな居酒屋を作る事も可能だ。そのくらいの規模のビジネスをあなたは始めようとしているんですよ、という確認の意味でこの話をする。

起業・独立と不動産投資の規模を比較をすれば、安定して収益が得られるとか、節税対策にアパートを建てるとった判断がいかに甘いか分かるだろう。そして大抵の人はこの説明で踏みとどまる。そこまでの覚悟は無いからだ。不動産投資は税金や利息、維持管理の手数料を差し引いた後の実質利回りを5％も得られれば、十分成功と言える。しかし5％の利回りでも単純計算で初期投資の回収に20年かかる。20年間も素人が利回り5％を維持しつづける事は至難の技だ。しかもこれは時間価値を無視して、利益が出ずに元が取れたというだけだ（銀行預金でも20年預ければ利息はそれなりに付き、リスク運用ならばそれ以上のリターンが無ければワリに合わない）。

http://www.huffingtonpost.jp/yoshifumi-nakajima/apartment_b_7781218.html

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1: サンキュー徳井 ◆S1fH/vmdsjkb ＠＼(^o^)／ 2015/07/04(土) 17:18:38.33 0.net これで俺も金持ち→ranking

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1: 砂漠のマスカレード ★＠＼(^o^)／ 2015/06/23(火) 07:27:45.72 ID:???*.net

「人をイラッとさせちゃう」杉村といえば、外資系証券会社に勤務していた26歳の時、インターネットで自民党の党員募集を発見して応募。応募者1000人の中から見事合格し、そこからたったの１か月で衆議院選に当選した、小泉チルドレンを代表するシンデレラボーイだった。しかし、番組が彼に与えたタイトルは、＜思ったことをすぐ口に出して人をイラッとさせちゃう塩センス＞

悪い意味で杉村の知名度を上げてしまったのは、当選直後のインタビューでの発言だった。政治家になって何をしたいのかを聞かれ、「ハイヤーに載って料亭通いしたい」「無料パスでグリーン車乗り放題」「議員報酬でBMW買いたい」と言い放ったのだ。これらの発言を受け、当選2週間後には単独で謝罪会見を開いた。前代未聞の政治家である。

当時を振り返ってスタジオで杉村は、「ちょっとでも知名度を上げたいと思って言ってしまいました」と、反省の意を示すも、上記のことが本当かどうかMC陣に聞かれると、ドヤ顔に転身。「ハイヤーは全然乗れます。グリーン車も乗り放題です。議員報酬でBMW買うなんてそりゃあ余裕ですね。議員報酬は2000万円でしたから」とのたまったのだ。

さらには、現在の年収を聞かれ、「僕は投資のプロですからね、4000万円～1億円以上です」と答える暴露っぷりを見せた。同時に、当時の“上司”だった武部幹事長に机をたたいて激怒されたことも告白。これにはさすがに肝を冷やしたようで、「申し訳ないと思ったのは、政党支持率が下がりましたからね」と、肩を落とした。

http://dmm-news.com/article/982488/
DMMニュース

引用元 : http://hayabusa3.2ch.sc/test/read.cgi/mnewsplus/1435012065/

3: 砂漠のマスカレード ★＠＼(^o^)／ 2015/06/23(火) 07:28:12.48 ID:???*.net

さらに杉村を追い詰めることになったのは、元読売新聞の記者だった大谷明宏氏による政治家・杉村太蔵の分析VTR。

「彼ほど政治家のイメージを落とした男はいないですね。子供が政治家を目指さなくなったのは、ひょっとすると彼が大きなきっかけを作ったんじゃないかという気さえします。そもそも彼は政治家になったんだけど、政治面で登場したことがない。登場したのは社会面か芸能面。テレビ的には非常に面白い。そこが彼が今日まで生き延びている最大の理由だと思います」

これにはさすがの杉村も絶句。番組は大いに盛り上がった。

すべり芸を身に着け、着々と出演番組を増やし、投資でも荒稼ぎしている杉村は、次はどこに向かっていくのか。終着駅はなかなか見えない。

面接官「 普通のおにぎりを１個一万円で売る方法を挙げて下さい 」

フジテレビで放送事故ｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗｗ（動画あり）

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8: 名無しさん＠恐縮です＠＼(^o^)／ 2015/06/23(火) 07:32:30.36 ID:LMXnwaTyO.net

もう投資だけで食っていけるな
芸能人活動は余興だろ

163: 名無しさん＠恐縮です＠＼(^o^)／ 2015/06/23(火) 10:30:56.36 ID:q2BYMpfo0.net

まあ、アベノミクスで株買えばとりあえず儲かる状況だろうが、4000万が続きはしないだろうな

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