経済ちゃんねる

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    カテゴリ:不動産

    不動産投資目的でマンション1室以上購入したヤツ・購入したいヤツいない? 1: FX2ちゃんねる 2016/11/26(土) 20:44:59.181 ID:7aWEQZG80.net ノウハウを教えろ 引用元:http://viper.2ch.sc/test/read.cgi/news4vi […]→ranking

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    1.

    この物件の初期費用と税引き後のキャッシュフロー出してみて

    価格1億円(土地3000万円、建物7000万円で申告)
    築15年 RC
    現況年間収入900万円
    融資金額1億円
    融資期間30年
    融資金利1%
    賃貸管理費3%
    建物管理費70万円/年
    雑費2%(光熱費含む)
    保険30万円/年で計上
    固都税40万円/年
    個人で保有

    2.

    じぶんでやれ雑魚

    4.

    >>2出せるよ
    だから解答はちゃんとできる

    3.

    まあ20億もあれば余裕だろ

    5.

    分かんない

    7.

    1億も1パーで借りられるの?

    9.

    >>7年収や金融資産、物件の担保力とかにもよるし、金融機関次第だけど借りれるよ
    不動産への融資の話だけどね
    ラーメン屋開業とかの事業融資はもっとシビアだと思うよ

    24.

    あ、所得税も取られるのか
    50万ぐらいとられそうだから 280万ぐらい残るのか

    28.

    >>24概ねあってる
    初期費用として自己資金が約490万円
    初年度はこの初期費用があるのでCFは約-290万円
    次年度からは税引き後のCFで約270万円

    つまりこの物件は2年と数ヵ月で投入資金を回収でき、その後は毎年270万円のCFを得られるということになる
    物件の価格から考えると利回りは2.7%だが、
    投資額から考えると利回りは55%
    正直、今の市況でこの物件はかなり優良だと思う

    34.

    ちなみにだけどこの物件で融資が11,000万円出ることもある
    その場合、投入自己資金は0円だし、
    むしろ500万円くらい手元に残る
    これが不動産の面白いところ

    もちろん不動産への融資だからこの500万円を好きに使うことは許されないことが多いけどね
    修繕積立金として
    銀行が進めてくる保険や定期預金などにこの余った500万円のうちのいくらかを入れれば
    更に利回りはよくなるよ

    40.

    減価償却で赤字になるので節税できますとかいうレベルのギリギリさやんけ

    42.

    うちもアパートあるけど
    大体資産減らすというか
    土地が余ってて相続税かからんように建てるんで
    申告は減価償却費で赤字になるがな
    税金対策ならいいかもしれんけど
    今の時期不動産投資で儲けようなんてかんがえない方がいいよ

    46.

    >>42まあそれは考え方は人それぞれだね
    今は融資条件が良いから買いやすくはあるけど、その分物件も高くなってるから買い時だとは言えないもんね
    逆に不動産価格が下がってるときは融資があまり引けないだろうから現金持ってる人じゃないと買えないしね
    今の融資条件を使えて安い良い物件を買えれば良いと思うよ

    48.

    わずか数年前からだ
    不動産系投資ブログが
    いかにして融資を引き出すか
    いかにしてレベレッジを効かせるかばかりになったのは
    その新参さん達が10年後生き残っているかねえ

    54.

    これだけ大きな借り入れを起こして
    資金ショートリスクを0と見積もっているのがなんともね
    はっきりいって
    いきなり電話がかかって来るワンルームマンション投資の営業トークに
    瓜二つなんだよね

    55.

    >>54これしょっちゅう来るんだけどそんなにいいなら自分でやれよと思うわ
    1億もかからないのに

    58.

    >>55おれもそれは思うわ
    てか、営業の電話来たらおちょくるけどね

    61.

    >>58本当に信用に足る運用は最低でも総額50億ぐらいはいると思うの
    おちょくりはしないけど疑問に答えられなくなる奴ばっかだわ

    64.

    金のなる木なら
    事業用ソーラーのがおいしいけどね
    20年国が保証ってのはおいしい

    65.

    >>64もう完全に下火でしょ…

    68.

    そう思うならやれば良いと思うけど
    少なくともおれは他人には勧めないかな

    しかもあれの旨味って減価償却を1年で償却出来たりすることでしょ?
    今は買い取り電力価格相当下がってるはずだし、なんたかんだで支払いが遅れてたりでトラブル多いしね

    69.

    >>68は事業用ソーラーに対してのレスね

    70.

    42円買い取りで20年だよ

    71.

    >>70日照時間もバラツキあるし
    管理やメンテ費用もかかるし
    正直通常の不動産投資の劣化版だと思ってる
    アパートじゃ収益あげれないようなど田舎に土地持ってる人がやるには良いかなとは思う

    73.

    大体7、8年くらいでペイして
    年150万くらいだから
    空いてる屋根の上に付けてるだけだよ

    66.

    立地しだいで別に稼ごうと思えば稼げるだろ
    手間だったりリスクだったり
    普通の人は実行しないかな

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    「物件探しというのはある程度経験して知識が身につくもの。だから、オッサンや年寄りは滅多に揉めません。むしろ、経験値の少ない若者はネットで聞きかじった中途半端な知識であれこれ言ってくるから扱いが面倒なんです」(中堅不動産業社員)特にカップルで物件探しをする若い客は、男性が女性にいいところを見せたいからか、変な知識を披露しがちだという。

    続きはこちら
    http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160901-01156199-sspa-soci 10.

    無能相手に丸め込めなくなったって愚痴じゃねーか?

    130.

    BSアンテナ残したら撤去費用2000円取られた。
    1年位経ってその部屋の前を通ったらそのまま使ってやがる。

    15.

    実際に敷金取り返してる人っておる?
    いたらぜひ話聞きたい

    27.

    >>1510年以上住んでいたという事もあるが全額返してくれた
    壁紙とかも償却終わってたし

    32.

    >>15うちは仕事の関係上付き合いのある弁護士いたから、最初から引越し後の精算は弁護士に任せてるからって
    不動産屋に伝えてあったからまるまる戻ってきた

    104.

    若い奴らは契約書の意味がわかってないから
    ちゃんと説明してやれよ
    当然罰金や解約時の支払い費とかな
    長いから読まないんで要点まとめて教えたれ

    41.

    10年住んでくれたら敷金全額返すよ。
    設備関係総とっかえだろうし。

    101.

    いろいろと荒れた使い方してて、しょっちゅう管理人ともめてたけど
    引越するとき明太子の詰め合わせもって「今まで大変お世話になりました」って
    言ったら、どうやら感動してくれたらしく敷金25万もどってきたw

    58.

    情弱騙せなくなって苦しいですってことだなw

    97.

    何だ、不動産業者がグレーゾーンにしてる敷金礼金に対する突っ込みか

    もっとやれ

    73.

    家電量販店もそうだけど、みんな調べてくるから大変だな
    素人扱いで誤魔化しているだけで、賃貸不動産なんて底辺の仕事だからな

    75.

    >>73不動産業界は昔は花形で
    初任給30万以上だったのが
    皆がぼったくりに気付いてしまい
    今や10年目で30万往かない業界になってしまった

    85.

    みんな契約書見てますか?
    契約書に「現状復旧の義務なし」と書いてある場合は、基本的に敷金は完全返還しないと行けません
    大抵は、「改造、故意の破損の場合は請求します」と書いてあります
    故意の破損とは何かは特約に書いてある場合があります
    もう一つ注意しないといけないのは、電球、パッキンなどの交換は借り主の負担とすると書いてある所にたまに壁紙とか書いてあることがあります
    要注意です

    65.

    ネットで調べられると不動産屋が困るのですねw

    94.

    中にはネットのガセ情報を信じて情強気取りのバカとかもいるしな

    49.

    敷礼0にしてるけど退去のとき修繕費請求しても払わないから困るんだよなぁ

    105.

    まあきちんと知識持ってたらもっと困るんだけどな

    112.

    >>105知識持ってても知らないふりをするのが吉。あくまで自分は弱者だと思わせないとね

    25.

    敷金は家賃滞納などされた場合の担保であって原状回復とは関係ないから返ってくるよ。

    113.

    不動産屋「ネットで正しい知識着けた若い客が、鬱陶しいです。」
    こういうことですか?

    119.

    >>113『あの表に貼ってある物件まだ残ってますか?』
    『あ~ちょうど契約したところです、それよりイイぶっk』
    『あっ、じゃあいいです。ガラガラ』

    21.

    システム屋だけど、中途半端に知識があるクライアントがタチ悪い

    122.

    いいなりだと大損こくからね、何言ってんだか。

    111.

    どっちもどっち
    というか不動産屋は完全に客を騙してナンボの世界だから
    ちょっとは苦労しろとしか思わない

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    1.

    はい

    2.

    月の家賃と更新料と仲介手数料と共益費

    確実に値切るならどれ

    8.

    >>2一つの住戸だけでいうなら仲介手数料か家賃しかないんじゃない?
    春先の入退去ラッシュ明けに入居者が埋まってなかったら家賃値切り交渉もありかもね
    賃貸マンションよくしらないけど

    3.

    あごめんちなみに分譲マンションの管理会社な
    規模は財閥系とだけ

    7.

    やっぱ騒音はどうしようもないか?
    現在進行形で苦しめられてんだが

    12.

    >>7うん、どうしようもない
    騒音って人によって色々範疇異なるしね
    だから管理会社が騒音苦情受けるとまずビラで注意文を配る。それでダメなら実際に行って音聞くとか、音源提出してもらって騒音源にかるーーく連絡。
    それでダメなら当事者間の話し合い(管理会社立会いのもと)
    健康上の被害が出てるとか、相当なものであれば理事会に訴えてごらん
    運が良ければ総会決議で退去させることも出来る、がここまでやると裁判が絡んでくるレベルなので相当な被害を受けた事実が必要だね

    10.

    まともにテナントの借り主探してくださいよ

    13.

    >>10賃貸じゃないから入居者募集とかそんなことやんないのようちは

    11.

    なにしてんの?

    16.

    >>11一言で言えばマンションの資産価値の維持向上てやつ もはやテンプレだけどねこの言葉
    住民間の騒動とか収めるイメージあるだろけどあれはぶっちゃけ仕事の中でも優先度低い
    みんな誤解してるけど、うちがやるのはマンション(建物)の管理で入居者の管理ではない

    18.

    シャワーの湯量急に弱くなったんだけど
    元だれかいじった?

    22.

    >>18それは部屋から出て隣にあるパイプスペース開けてみろ
    バルブひねってだめなら管理会社に相談してみ
    多分業者紹介されて有償修理がオチだけど
    まともな管理会社なら普通給水ポンプの値は検針してるからそれの異常はないか聞いてみるとか
    そうすればある程度原因もつかめる

    40.

    やっぱ夜中に鍵なくしましたーとか言ってくる人いるの?

    43.

    >>40あるだろうね
    だろう、ていうのは自分のいる規模の会社だと24時間のコールセンターがあってそこでだいたい受け答えするんだ
    しかもそういう問題の場合管理会社が対応する前に警備会社が解決するパターンが多いのよ

    42.

    壁も天井もあと10センチでも厚くして、防音防振を強化するとか
    そんなに無理な事なのかな?
    2016年にもなって、人間の生活音が問題になるとか、科学技術の進歩と合ってない気もするが。

    45.

    >>42うーん、鉄骨鉄筋コンクリート造で免震耐震なんかの設備があれば普通はそんな問題にならないと思うけど、それ以前に集合住宅に住むってのはそういうことだ
    マンションなんかは音が躯体を伝って全然違う場所に現れたりすることもあるし
    どんなに科学が進歩しようと騒音は発する側も受ける側もいる以上解消は無理だろうな
    あと現行の建築基準法上、地震に対して建物の損壊が起きることは問題ではない 建物の損壊がおきても生命を守れるかがポイントだ 旧法だと建物は損壊してはいけないかのような法律で、生命については軽視されぎみだったからな だから揺れるってのは仕方ないことでもある

    52.

    横浜市都筑区のマンション傾き問題についてコメント下さい

    55.

    >>52管理会社からの意見で良い?
    どこの管理会社もそうだと思うが、杭施工のデータなんか持ってない
    持ってるのは施工会社くらいなもんだ
    で、あれは既成杭が地盤に届いてないって話だったな
    既成杭ってのは工事で杭作って現場で打ち込むことだ
    ああいう杜撰な工事してるとこはあるんだろうな、そもそもこのご時世に既成杭ってなぁ
    今は杭を打ち込む音とかの問題もあって、場所打ち杭(地面に穴掘って鉄筋差し込んでコンクリート流し込む工法)がメインでこの工法だと不正する意味ないからなあ
    運が悪かったとしか言えないな

    56.

    ありがとうございました。

    57.

    >>56工事→工場
    まぁみんな自分のマンションが気になるだろうが、低層マンションに住んでる人はそう意識しなくていいと思うぞ 低層マンションは杭自体打たない地盤改良かベタ基礎か、これの併用だから杭の不正しようがない
    気にしてもいいかな、と思うのは自宅マンション建設時に周囲が住宅地でないマンションとかね
    気になるなら事業主にまず杭施工方法と杭施工業者を聞いておくべき

    58.

    工期は階数plus2ヶ月(10階建ては12ヶ月=10+2)が目安ってtwitterでみたけどどう?
    ちょっと分野違うけど

    60.

    >>58だいたいそんなもんだね
    だいたい1ヶ月で1フロア、プラスの期間で内装かな
    数百戸規模だとこれにはあてはまらないかな 搬入に時間かかるから

    59.

    給料教えて

    額面と手取り

    62.

    >>59年齢25歳以下のペーペー
    月収は額面25手取り20くらいかな
    賞与は3ヶ月分年2回くらい

    61.

    一番おっきいとこ何世帯?

    63.

    >>61一つの建物としてでかいのは200くらいじゃない?
    それ以上の1000戸近いのもあるけど、それは複数の建物で団地構成だったり

    72.

    逆にマンションに住んでる人に提言する
    最低限、管理規約と重要事項説明書と、あれば長期修繕計画はちゃんと持っておくべき
    それがないと総会での話とかなんも理解できないままだぞ

    そして知っておいてほしいこと
    管理会社の社員は基本的に管理組合の意向で動いてる
    例えば総会で話してる内容なんかも、理事会の中で話しあってもらって決まったことを代理して説明してるわけだ、これも契約に基づいてな
    掲示文書ひとつとっても管理組合に素案を見せて了承を得て掲示してるんだ そのあたりは理解してくれ
    そして騒音問題は基本的に注意喚起文書配布以上の事は難しい
    さっきも書いたが建物の管理を請け負ってるのであって人の管理はしないし、できない
    そして規約に基づいて言われたことは納得しろ 住む時に配布してる上に規約承諾書といって、その管理規約に合意する署名捺印をもらってるんだ
    これはわかってくれ

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    現在、大手不動産会社に勤めるマンションデベロッパー歴35年のW辺常務はマンションを売る側にありながら、住まいに関する多くの後悔の弁に直面し、身内や親せきの40代には、持ち家は持たず、とにかく身軽な状況で生活することを強く勧めています。



    続きはこちら
    http://diamond.jp/articles/-/93425 124.

    >>1ローン組んで買うな
    現金一括で買え

    ってこと

    126.

    >>124この低金利、ローンキャッシュバック政策時代に一括で買える金があるならローン組まない方がアホ

    4.

    住民の質は管理会社の質で決まるだろ

    独自ルールを勝手に作り出すアホを放置したマンション

    8.

    40代以上はリストラされるから
    覚悟しとけという事を
    遠回しに言ってるんでしょうね

    12.

    唯一不動産を買っていいのは人口が増え続ける東京だけだろうね

    27.

    >>12むしろ東京が一番不動産を買ってはいけないだろ。
    投機バブルが起きてるのに3年後と7年後には暴落するのがわかってるチキンレース状態なのに。

    37.

    >>27となると,6年後ぐらいに8千万ぐらい用意できればいい物件に住めるのか?

    39.

    >>37良い水準勘だね。
    2010年くらいの値段に戻るとしたら

    80㎡の土地に戸建が7000万円目黒区って感じかな
    住む場所を選んで水準を決めたらその値段まで待つしかない。
    それまでは、とにかく資産運用して不動産の下落を待てばいい。

    26.

    要するにインフラが整ってて
    転売もできるる駅から10分が最低ラインってことか

    30.

    普通家買うときに書いてある事ぐらい検討して優先順位つけて買ってるだろ。
    特に学区と保育と病院は見ると思うけど

    31.

    東京で30年暮らすと70%の確率で大震災にあうからな

    45.

    >>31震災リスクは大阪名古屋も似たようなもの

    50.

    20,30年後の未来なんて読めませんわ
    視野狭窄かよほどの自信過剰でなければバランスシートを
    不動産投資一極集中なんてできない

    61.

    昔みたいに値上がりすれば買いだけど
    不動産は値上がりしないからな

    63.

    家買っても本人は転勤で住めんしなw

    82.

    賃貸なら家賃15万円前後のURがいいよな。
    URなら老人になっても追い出されないし

    109.

    同じなんだよな
    持ち家も賃貸も。だって家は古くなるし、古くなった家を借りるのは安いから
    持ち家のがリスクをとるけど満足感はあるだろう
    賃貸で暮らしてお金が貯まったら中古の家を短いローンで買うのが合理的だが、味気ないw

    137.

    日本人は投資やギャンブルを嫌う割には地震大国にも関わらずマイホーム購入という不動産投資にはレバレッジをかけてまで臨むって誰かが皮肉ってたな

    140.

     家、現金で買って残りの現金一億以上ある40代だから問題ないだろ
    生活は質素だし

    155.

    経済的には収入ギリギリだったりするから後悔するんだよ

    179.

    持つなじゃなくて選べってことじゃん

    219.

    いずれにしろ損か得かという問題じゃん
    損得考えないなら引っ越しすればいいだけだし

    230.

    おれが言うなら
    「借金してまで持ち家は持つな」
    かな

    241.

    >>230逆だな。これだけ金利が安いと借りないほうがもったいない。

    153.

    適正価格から乖離してるんだろうな
    災害に遭うリスクの計算が合わない

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